VERKEHRSWERTERMITTLUNG

ERLÄUTERUNG

Verkehrswertermittlung

Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Vorstehende rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als das es sich beim Verkehrswert um den Preis einer Immobilie handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar wäre. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als "Marktwert" oder "gemeiner Wert" bezeichnet.

 

Die rechtliche Definition des Verkehrswertes ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben. Er dient zum Beispiel für:

 

  • Gerichtsurteile
  • Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
  • Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Erbfall, Scheidung)
  • Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen
  • steuerliche Bedarfsbewertung
  • Enteignungen, Entschädigungen
  • usw.

 

Trotz detaillierter Verfahrensvorschriften ist der Verkehrswert letztlich keine mathematisch
exakt ermittelbare Größe.

ANLASS VON WERTERMITTLUNG

Verkehrswertermittlung

Vermögensfeststellungen ...

Portfolienbewertungen …

Erbauseinandersetzungen ...

Schenkungen, Übertragungen ...

Kauf- oder Verkaufabsichten ...

Erbbauzinsanpassungen ...

Zwangsversteigerungen ...

Entschädigungsregelungen ...

Bestandsbewertungen ...

Beleihungswerte für Finanzierungen ...

Kreditratings …

Steuerlich relevante Daten für Grundbesitzbewertungen (Erbfall, Betriebsentnahme, Betriebsauflösung, Schenkung ...)

Gesetzesänderungen oder Gesetzeseinführungen (z.B. Investmentgesetz) ...

KURZGUTACHTEN

Verkehrswertermittlung

Der zeitaufwändigste Teil bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die vollständige und richtige Tatsachenfeststellung und deren Dokumentation. Die ersten Seiten eines Gutachtens, in denen "nur" der Sachverhalt dargelegt wird, sind nicht zu unterschätzen. Vor allem für Drittverwender von Gutachten ist es unabdingbar, dass alle Wertansätze nachvollziehbar und nachprüfbar begründet sind.

 

Sogenannte Kurzgutachten sind deshalb nur für denjenigen sinnvoll, der innerhalb einer kurzen Zeitspanne eine überschlägige Wertermittlung benötigt, auf deren Grundlage dann Entscheidungen getroffen werden können, ob z.B. überhaupt ein vollständiges Verkehrswert-gutachten benötigt wird. Es soll in diesem Zusammenhang jedoch unbedingt darauf hingewiesen werden, dass durch die Beauftragung eines Vollgutachtens (Verkehrswertgutachtens), erstellt durch einen qualifizierten Sachverständigen zum Teil erhebliche Wertunterschiede festgestellt werden können.

Erfoderliche unterlagen

Verkehrswertermittlung

Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemeinverständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe von Wertgutachten ist, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln.

 

Für eine schnelle Auftragsabwicklung benötigen wir grundsätzlich folgende Unterlagen:

 

  • Baupläne, d.h. Grundrisse, Schnitte (Gemeinde oder Landratsamt)
  • Grundbuchauszug (Amtsgericht, Abteilung Grundbuchamt)
  • Lageplan M 1:1000 oder 1:500 (Vermessungsamt)
  • Baubeschreibung, Flächenaufstellung (sofern vorhanden)
  • Erschließungszustand, Baulasten, Altlasten, Baurecht und Besonderheiten (sofern vorhanden)

 

Zusätzlich benötigen wir bei:

Wohnungs- und Teileigentum:

  • Grundrissplan (Grundbuchamt, Hausverwaltung)
  • Teilungserklärung (Grundbuchamt)
  • Wohngeldabrechnung (Hausverwaltung)
  • Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
  • Angaben zum Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnungsnummer usw.
  • Mietvertrag, sofern vermietet

 

Renditeobjekte (Wohn-/Geschäftsgebäude, Gewerbeobjekte):

  • Mietaufstellung (Erträge, Einnahmen)
  • Bewirtschaftungskosten (Ausgaben)

 

Bewertung von Grundstückbelastungen und Rechten

  • Notarielle Urkunden und Eintragungsbewilligungen (Grundbuchamt)

HINweis

Verkehrswertermittlung

Vorstehende Unterlagen werden vom Eigentümer früher oder später ohnehin benötigt. Sei dies im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung, zum Kauf oder Verkauf, zur Finanzierung oder Beleihung, zur Vermietung der Immobilie oder für eine rechtliche Auseinandersetzung.